10.6.1 Rådmannens tilrådning
Bystyret vedtok den 13.06.2016 å etablere Stavanger boligbygg KF (sak 94/16 og 97/16). Stavanger boligbygg KF har utarbeidet forslag til årsbudsjett 2018 og handlings- og økonomiplan 2018-2021. Foretakets styre behandlet budsjettforslaget den 06. september 2017. Det vises til kapittel 10.6.2 for en nærmere redegjørelse for budsjettforslaget og styrets vedtak.
I sakene vedrørende opprettelse av foretaket ble det lagt til grunn at det skal etableres et langsiktig mellomværende på kr 700 mill. mellom bykassen og foretaket, som reflekterer anleggsmidlene som ble overdratt til foretaket ved etablering. Hovedstolen vil økes i planperioden som følge av at anlegg under utførelse overdras til foretaket. Renten er basert på tremåneders pengemarkedsrente med et påslag på 2 prosentpoeng. Avdragstiden er 30 år. Det legges til grunn at foretaket skal betale renter og avdrag til bykassen på kr 46,3 mill. i 2018, kr 50,1 mill. i 2019, kr 51,7 mill. i 2020 og kr 51,8 mill. i 2021. For å redusere budsjettmessige konsekvenser av foretaksetableringen for bykassen, ble det også lagt til grunn en årlig tilbakeføring til bykassen. Det forutsettes overføringer fra foretaket på kr 20,4 mill. i 2018, kr 11,4 mill. i 2019, kr 6,7 mill. i 2020 og kr 6,7 mill. i 2021.
I budsjettforslaget til Stavanger boligbygg KF er det lagt til grunn at de forannevnte overføringene til bykassen skal strykes. Foretaket foreslår å disponere midlene til økt vedlikehold av kommunale boliger. I 2018 vil dette innebære at kr 20,4 mill. må finansieres gjennom tilsvarende reduksjoner innenfor andre tjenesteområder. Rådmannen tilrår ikke en slik økning på bakgrunn av den økonomiske situasjonen for bykassen og veksten i vedlikeholdsmidler for øvrige bygningskategorier.
Det er lagt opp til at overføringene fra foretaket til bykassen skal reduseres fra kr 21,7 mill. i 2017 til kr 6,7 mill. i 2021. Foretaket vil således selv disponere en økende andel av driftsinntektene. Overføringene reduseres som en kompensasjon for økte kapitalkostnader knyttet til nye investeringer. Investeringsprosjektene vil gi en positiv kontantstrøm for foretaket ved ferdigstillelse. Foretaket har utover dette fått en reell styrking av vedlikeholdsbudsjettet i 2016 og 2017. Det vises til rapportene for 1. og 2. tertial 2017 for en nærmere omtale (bystyresak 74/17 og 104/17).
Foretaket har lagt til grunn en investeringsramme på kr 271,5 mill. i planperioden. Samlet låneopptak i planperioden er på kr 225,7 mill., hvorav kr 20,8 mill. i 2018. Det vil foretas låneopptak i bykassen for videre utlån til Stavanger boligbygg KF. Foretaket foreslår videre en investeringsramme for etablererboliger på kr 234 mill. i planperioden, herunder et låneopptak på kr 175 mill. Foretaket legger opp til at det etableres en egen finansieringsordning for å unngå at etablererboligprosjekter gir en resultateffekt i driftsbudsjettet og således påvirker vedlikeholdsmidlene for kommunale boliger. Foretaket foreslår at bykassen skal yte et avdragsfritt lån i byggeperioden, som tilbakebetales ved salg av boligene. Det beregnes renter, men disse vil aktiveres og dermed ikke gi resultateffekt for foretaket.
I rådmannens forslag til Handlings- og økonomiplan 2018-2021 er det innarbeidet et avdragsfritt lån til foretaket på totalt kr 175 mill. for finansiering av etablererboligprosjekter. Dette vil gi en likviditetseffekt for bykassen i byggeperioden på kr 1,5 mill. i 2018, og videre økende til kr 5,8 mill. i 2020. Foretaket legger til grunn at hele lånet skal være innfridd i 2021. Det forutsettes at rentekostnader og tapte renteinntekter for bykassen belastes prosjektet. Ekstraordinære avdrag føres i investeringsregnskapet for bykassen, og er foreslått avsatt til finansiering av framtidige etablererboligprosjekter. Rådmannen tilrår at det vinteren 2017/2018 foretas en nærmere utredning av framtidig finansieringsmodell for etablererboligprosjekter, herunder en vurdering av ordinære byggelån i bank. Eventuelle justeringer vil da kunne foretas ved behandlingen av rapporten per 1. tertial 2018.
Forslag til vedtak
- Budsjett 2018 for Stavanger boligbygg KF godkjennes i samsvar med rådmannens anførsler.
- Økonomiplan for perioden 2018-2021 anses som retningsgivende for den videre drift.
10.6.2 Forslag til årsbudsjett 2018 og handlings- og økonomiplan 2018-2021
Formål og oppgaver
Stavanger boligbygg KF skal være et sentralt verktøy i Stavanger kommunens boligpolitikk. Foretaket vil stimulere til utvikling av nye konsepter som kan sikre at ulike målgrupper vil kunne skaffe seg en selveid bolig til en lavere pris enn markedspris.
Rammene for virksomheten vil følgelig fastsettes i ulike kommunale planer og strategier, herunder kommuneplanen, handlings- og økonomiplaner, boligsosial handlingsplan og vedlikeholdsstrategi for bygg og uteområder. Visjonen for det boligsosiale arbeidet i Stavanger kommune er at «alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø».
Stavanger boligbygg KF ble vedtatt etablert i bystyret fra 1. juli 2016 som et kommunalt foretak under Stavanger kommune med hjemmel i kommunelovens kapittel 11.
Foretakets strategiske mål er tydelig definert i dokumentet Eierstrategi for Stavanger bolig KF, vedtatt av bystyret 9.mai.2016. Der kommer det tydelig fram at foretaket skal:
- eie den kommunale boligmassen
- ha ansvar for forvaltning, drift og vedlikehold av de kommunale boligene
- stille boligene til disposisjon for Oppvekst og Levekår (Boligkontoret som tildeler boligene)
- ha ansvar for utvikling av den kommunale boligmassen
- være en profesjonell forvalter og byggherre, herunder sikre realkapitalen gjennom verdibevarende vedlikehold
- ha ansvar for at det etter behov bygges selvbygger-/etablererboliger og utleieboliger- både til vanskeligstilte og andre
- være et sosialt virkemiddel for å framskaffe boliger til målgruppen som kommunen til enhver tid ønsker å tilgodese med et tilbud om bolig
- inngå leiekontrakt med den enkelte leieboer
- sammen med NOBA utgjøre kommunens boligsosiale tilbud
- være kommunens kompetanseenhet innenfor offentlig boligforvaltning bl.a. gjennom plan-, strategisk- og innovasjonsarbeid
- drives etter forretningsmessige prinsipper
- innenfor sitt ansvarsområde bidra til å realisere mål fastsatt av bystyret i ulike kommunale planer og strategier
Styret og administrasjon
Foretakets styre består av seks medlemmer, fem folkevalgte og en representant valgt av ansatte. Av disse er det fire menn og to kvinner. De folkevalgte styremedlemmene har personlige varamedlemmer.
Ved utgangen av året hadde Stavanger boligbygg KF 14 ansatte, 5 kvinner og 9 menn. I tillegg kjøper foretaket noen administrative tjenester av kommunen i henhold til egne tjenesteavtaler. Dette gjelder blant annet regnskap, revisjon, IT, bedriftshelsetjeneste og lignende.
Forslag til drift- og investeringsbudsjett
Driftsbudsjettet som legges fram i denne saken tar utgangspunktet i gjeldende handlings- og økonomiplan, korrigert for justeringer foretatt i tertialrapportene.
Driftsinntekter består i all hovedsak av leieinntekter og foreslås økt med kr 3 mill. som er forventet effekt av gjengsleie og inngåelse av leiekontrakter på all disponering av foretakets arealer. Som følge av forventet økning av leieinntekter er det også forventet at leietapet vil øke. Det foreslås å avsette kr 1 mill. til formålet.
En stor andel av leieinntektene går til dekning av faste utgifter som husleie til borettslag, forsikring, serviceavtaler, strøm, eiendomsavgifter, eierutbytte, kapitalkostnader knyttet til låneopptak ol. Restbeløpet disponeres til vedlikehold. En eventuell økning av faste utgifter vil medføre tilsvarende reduksjon av vedlikeholdsbudsjett. Foretakets eiendomsportefølje har en varierende tilstand, fra helt nye boliger til rehabiliteringsobjekter. Den største andelen av kommunale boliger har dårlig tilstand og stort oppgraderingsbehov. Å komme i inngripen med etterslepet er en av foretakets hovedoppgaver. Utfordringen er at det er ikke avsatt tilstrekkelig med vedlikeholdsmidler samtidig som vedlikeholdsetterslepet øker eksponentielt med tiden. I gjeldende handlings- og økonomiplan er det innarbeidet en årlig overføring/utbytte til bykassen på kr 20,4 mill. i 2018, kr 11,4 mill. i 2019 og kr 6,7 mill. i 2020 (inngår i driftskostnader i tabell under). Det foreslås at bruken av foretakets leieinntekter omdisponeres til vedlikehold.
Kapitalkostnader knyttet til betjening av investeringslån utgjør kr 48,4 mill. i 2018 og øker til kr 65,9 mill. i 2021. Det er lagt til grunn en tremåneders pengemarkedsrente med et påslag på 2 prosentpoeng for mellomværende mellom bykassen og foretaket, samt gjennomsnittlig lånerenter for bykassen (inkl. sikringsinstrument) for ordinært låneopptak. Avdragstid for nedbetaling av lånene er satt til 30 år.
| Driftsbudsjett 2018-2021 (tall i hele 1000) | Budsjett 2018 | Budsjett 2019 | Budsjett 2020 | Budsjett 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Sum driftsinntekter | -241 789 | -242 789 | -243 789 | -244 789 |
| Sum driftskostnader | 211 702 | 203 091 | 200 173 | 197 232 |
| Brutto driftsresultat | -30 087 | -39 698 | -43 616 | -47 557 |
| Sum finanstransaksjoner | 48 433 | 58 044 | 61 962 | 65 903 |
| Motpost avskrivninger | -20 646 | -20 646 | -20 646 | -20 646 |
| Netto driftsresultat | -2 300 | -2 300 | -2 300 | -2 300 |
| Avsetninger | 2 300 | 2 300 | 2 300 | 2 300 |
| Regnskapsmessig resultat | 0 | 0 | 0 | 0 |
Investeringsbudsjettet er en videreføring av gjeldende handlings- og økonomiplan tillagt et nytt bofellesskapsprosjekt for personer med utviklingshemming. Prosjektet har en estimert kostnadsramme på kr 35 mill., ekskl. tomtekostnader, og omfatter realisering av seks boenheter.
Brutto investeringsutgifter i planperioden utgjør kr 271,5 mill., hvorav kr 51,5 mill. er budsjettert i 2018. Det er i 2018 innarbeidet kr 28,6 mill. i bruk av ubundne investeringsfond, kr 2,1 mill. i momskompensasjon og kr 20,8 mill. i låneopptak til finansiering av investeringene.
Samlet låneopptak i planperioden utgjør kr 225,7 mill. I tillegg er det innarbeidet en økning av mellomværende mellom bykassen og foretaket på kr 91 mill. Dette som følge av overdragelse av prosjektet som omfatter bofellesskap og kommunale boliger i Haugåsveien 26/28, samt boligprosjektene Oddahagen og Kari Trestakk vei.
Korrigert for dette utgjør et samlet investeringsnivå i foretaket kr 362,5 mill. i planperioden.
Negativ leieinntekt
Boligbygg er kommunens boligsosiale virkemiddel for boligfremskaffelse til gjeldende målgruppe. Det er lagt som en forutsetning at prosjektene leies ut til full kostnadsdekning, hvor Levekår blir ansvarlig leietaker av netto negative leieinntekt. Netto negativ leieinntekt er å forstå som byggets reelle leiekostnad (renter, avskrivninger, drift, forvaltning, vedlikehold og utvikling) fratrukket beboernes leiebidrag.
| Prosjektnavn | Kostnadsramme | Budsjett 2018 | Budsjett 2019 | Budsjett 2020 | Budsjett 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| Boliger til flyktninger og vanskeligstilte, bygging og kjøp | 30 000 | 30 000 | 30 000 | 30 000 | |
| St. Petri aldershjem, riving, nytt bofelesskap (ferdig 2022) | 64 000 | 2 000 | 20 000 | ||
| Omsorgsboliger i bofellesskap til personer med utviklingshemming, 2x8 boliger (ferdig 2020) | 80 000 | 2 000 | 45 000 | 30 000 | 3 000 |
| Et bofellesskap for 4 personer med rus- og psykiatrilidelser (ferdig i 2018) | 19 500 | ||||
| Bofellesskap for personer med utviklingshemming, 6 boliger (ferdig 2022) | 30 000 | 5 000 | 10 000 | 15 000 | |
| Sum investeringsutgifter | 51 500 | 80 000 | 72 000 | 68 000 | |
| Overdragelse av anleggsmidler (langsiktig mellomværende) | |||||
| Haugåsveien 26/28, riving og nybygg -7 nye omsorgsboliger i bofellesskap og 23 kommunale boliger (ferdig 2019) | 59 500 | ||||
| Oddahagen, 9 boliger | 15 000 | ||||
| Kari Trestakkv. 3, 10 boliger | 16 500 | ||||
| Sum overdragelse av annleggsmidler | 31 500 | 59 500 | 0 | ||
| Sum investeringer inkludert overdragelse av anlegg | 83 000 | 139 500 | 72 000 | 68 000 | |
| Finansiering av investeringer | |||||
| Investeringstilskudd | 6 300 | ||||
| Låneopptak | 20 801 | 70 500 | 69 120 | 65 280 | |
| Momskompensasjon | 2 060 | 3 200 | 2 880 | 2 720 | |
| Bruk av ubundne investeringsfond | 28 639 | ||||
| Sum finansiering | 51 500 | 80 000 | 72 000 | 68 000 |
Etablererboliger
Investeringer i etablererboliger inngår i foretakets budsjett og regnskap, men holdes adskilt fra den øvrige virksomheten, med særskilt finansieringsordning. Dette med formål å utligne tidsforskyvninger mellom påløpte investeringsutgifter og forventede salgsinntekter.
Etablererboliger finansieres ved låneopptak i bykassen for videreutlån til Stavanger boligbygg KF. Renteutgifter knyttet til låneopptak til etablererboliger aktiveres i foretakets balanse, mens avdragene forskutteres av bykassen i byggeperiode, og tilbakebetales til bykassen etter at prosjektene er solgte.
På den måte har realisering av etablererboliger ikke en årlig resultateffekt i foretakets driftsbudsjett.
| Prosjektnavn | Kostnadsramme | Budsjett 2018 | Budsjett 2019 | Budsjett 2020 | Budsjett 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| Etablererboliger for personer med utviklingshemming, 6 boliger og 1 personalbase (ferdig 2020) | 35 000 | 5 000 | 15 000 | 15 000 | 0 |
| Tastarustå B7, etablererboliger | 199 500 | 40 000 | 100 000 | 59 000 | |
| Sum investeringsutgifter | 45 000 | 115 000 | 74 000 | 0 | |
| Finansiering av investeringer | |||||
| Låneopptak | -45 000 | -115 000 | -15 000 | ||
| Salg av etablererboliger | -211 665 | -36 050 | |||
| Nedbetaling av lån | 146 500 | 35 000 | |||
| Avsetning til utviklingsfond | 6 165 | 1 050 | |||
| Sum finansiering | -45 000 | -115 000 | -74 000 | 0 | |
| Udekket | 0 | 0 | 0 | 0 |
Styrets vedtak
Styret godkjenner forslag til drifts- og investeringsbudsjett jf. tabell 10.12, tabell 10.13 og tabell 10.14.