10.5.1 Rådmannens tilrådning
Bystyret vedtok den 13.06.2016 å etablere Stavanger utvikling KF (sak 93/16 og 96/16). Stavanger utvikling KF har utarbeidet forslag til årsbudsjett 2018 og handlings- og økonomiplan 2018-2021. Foretakets styre behandlet budsjettforslaget den 13. september 2017. Det vises til kapittel 10.5.2 for en nærmere redegjørelse for budsjettforslaget og styrets vedtak.
I sakene vedrørende opprettelse av foretaket ble det lagt til grunn at det skal etableres et langsiktig mellomværende på kr 75 mill. mellom bykassen og foretaket, som reflekterer anleggsmidlene som ble overdratt til foretaket ved etablering. Renten er basert på tremåneders pengemarkedsrente med et påslag på 2 prosentpoeng. Avdragstiden er 30 år. Basert på oppdatert renteprognose legges det til grunn at foretaket skal betale renter og avdrag til bykassen på kr 4,5 mill. i 2018, kr 4,6 mill. i 2019, kr 4,7 mill. i 2020 og kr 4,7 mill. i 2021.
I forbindelse med behandlingen av Handlings- og økonomiplan 2017-2020 la bystyret til grunn et årlig eieruttak fra Stavanger utvikling KF på kr 3 mill. Dette var basert på et årsresultat på kr 17,4 mill. i 2017, kr 35,5 mill. i 2018, 147,9 mill. i 2019 og kr 47,9 mill. i 2020. I foretakets budsjettforslag for perioden 2018-2021 er resultatprognosen vesentlig nedjustert. Foretakets virksomhet er hovedsakelig finansiert gjennom gevinst fra salg av eiendom. Forskyvning av salgstidspunkt vil gi underfinansiering av de løpende driftsutgiftene. Foretaket foreslår at årlig eieruttak på kr 3 mill. strykes og at det foretas en overføring fra bykassen til foretaket i 2018 og 2020 på henholdsvis kr 6,4 mill. og kr 7,7 mill., for å oppnå budsjettbalanse.
På bakgrunn av foretakets prognose for resultatutvikling i perioden 2018-2021 foreslår rådmannen å stryke budsjettert eieruttak på kr 3 mill. i 2018. Foretaket må likevel øke gevinst fra salg av eiendom og eventuelt redusere kostnader med totalt kr 6,4 mill. for å oppnå balanse i 2018. Det foreslås å avvente ytterligere justeringer i transaksjoner mellom foretaket og bykassen i planperioden. Foretaket påpeker at enkelte eiendommer kan bli solgt tidligere enn anslått, slik at behovet for overføringer fra bykassen bortfaller. Rådmannen vil følge utviklingen i foretaket nøye med hensyn til grunnlag for eieruttak og behov for overføringer.
Stavanger utvikling KF foreslår en investeringsramme på kr 722 mill. i planperioden 2018-2021 til kjøp og utvikling av eiendommer. Investeringsbudsjettet er en videreføring av gjeldende budsjett for årene 2018-2020. Samlet låneopptak i planperioden er på kr 574 mill., hvorav kr 139 mill. i 2018. Dette gir følgelig en tilvarende økning i investeringsnivået og låneopptaket for Stavanger kommune som konsern. Det vil være viktig å sikre et investeringsnivå for konsernet som er håndterbart med henblikk på utvikling i kapitalkostnader. I den forbindelse kan Langsiktig drifts- og investeringsplan 2019-2035 være et nyttig verktøy, jf. sak 47/17 behandlet av kommunalstyret for finans den 28. august 2017.
Forslag til vedtak
- Budsjett 2018 for Stavanger utvikling KF godkjennes i samsvar med rådmannens anførsler.
- Økonomiplan for perioden 2018–2021 anses som retningsgivende for den videre drift.
10.5.2 Forslag til årsbudsjett 2018 og handlings- og økonomiplan 2018-2021
Formål og oppgaver
Stavanger utvikling KF skal være et strategisk og effektivt verktøy for å realisere kommunens bolig- og utbyggingspolitikk. Foretaket ble vedtatt etablert fra 1. juli 2016 som et kommunalt foretak under Stavanger kommune med hjemmel i kommunelovens kapittel 11.
Stavanger utvikling KF `s kjerneoppgaver er å – utvikle kommunens utbyggingsområder, strategiske byutviklingsprosjekt og andre utviklingseiendommer – tilrettelegge for overordnet infrastruktur i utbyggingsområder – skaffe eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov. Til grunn for foretakets virksomhet ligger kommunens bolig- og utbyggingspolitikk som fremkommer i kommuneplanen, utbyggingsplan og handlings- og økonomiplaner.
Foretakets virksomhet skal primært utøves i Stavanger med utgangspunkt i foretakets eiendomsportefølje. Stavanger utvikling KF kan også eie og erverve eiendommer og inngå samarbeidsprosjekter i andre kommuner, så sant dette kan bidra til regional tilrettelegging av ønsket byutvikling. Foretaket kan danne datterselskap når dette er hensiktsmessig.
Foretaket skal være selvfinansierende i den forstand at det ikke ytes årlig driftstilskudd fra kommunen.
Foretakets strategiske mål er tydelig definert i dokumentet Eierstrategi for Stavanger utvikling KF, vedtatt av bystyret 9.mai.2016:
- Foretaket skal være kommunens viktigste verktøy for å nå mål om boligproduksjon – ledende og fremtidsrettet
- Foretaket skal være pådriver for utvikling av strategiske byutviklingsprosjekter – en aktiv aktør – der det er formålstjenlig
- Foretaket skal være en kostnadseffektiv og leveringsdyktig aktør, av eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov
- Foretaket skal ha en sentral posisjon i forhold til eksterne/private aktører – strategisk og operativt – både innenfor bolig- og næringsutvikling
- Til enhver tid arbeide for å optimalisere verdiene av eiendommene i forhold til marked
- Foretaket skal gjøres i stand til å foreta strategisk oppkjøp
- Virksomheten skal være selvfinansierende
- Foretakets handlinger og disposisjoner skal preges av langsiktighet og mål om begrenset risiko
- Foretrukken arbeidsgiver
Styret og administrasjon
Foretakets styre består av seks medlemmer, fem folkevalgte og en ansattes representant. Av disse er det fire menn og to kvinner. De folkevalgte styremedlemmene har personlige varamedlemmer.
Foretaket har 7,9 årsverk som består av 2 kvinner og 6 menn.
Forslag til drift- og investeringsbudsjett
Ved etablering av Stavanger utvikling KF ble kommunens eiendommer der det foreligger et politisk vedtak om transformasjon, utvikling, annet bruk eller relokalisering overført til foretaket. Det ble vedtatt at foretaket skal være selvfinansierende i den forstand at det ikke skal ytes årlig driftstilskudd til foretaket. I budsjettforutsetninger ble det lagt til grunn at alle foretakets løpende driftsutgifter som omfatter kostnader knyttet til lønn, kontorlokaler, drift og vedlikehold av eiendommer, kapitalkostnader, samt den øvrige virksomhetens drift skal finansieres med gevinst ved eiendomssalg og leieinntekter.
Inntektspotensialet som kan generere et positivt resultat er svært uforutsigbart og påvirkes av forhold som ligger utenfor foretakets styring. Selv om det arbeides kontinuerlig og aktivt med å nå budsjetterte salgsinntekter, vil det alltid være en del usikkerhet knyttet til tidspunkt for salg og antatt salgsbeløp til en del av eiendommene. Eiendomssalg til kommunen er basert på selvkostprinsipp og har ingen resultateffekt i foretakets budsjett og regnskap. Forskyvning av salgstidspunkt av de øvrige eiendommer vil medføre underfinansiering av løpende driftsutgifter. Leieinntekter av utviklingseiendommer og grunn er begrenset i en periode fram til salgstidspunkt eller rivning.
Periodisering av lønnskostnader er innarbeidet i budsjett med forutsetning at om lag 85 % av arbeidsressurser skal være relatert til investerings- og utviklingsprosjekter og at tilsvarende andel av lønnskostnader skal periodiseres. I praksis vil det bety å at resultatføring av lønnskostnader utsettes og bokføres i samme periode som inntekten kostnaden har generert (ved salg av eiendommer). Med utgangspunkt i erfaringstall og kriterier for periodisering av lønnskostnader er anslaget for høyt og urealistisk siden det er kun lønnskostnader knyttet til foretakets egne investering som kan periodiseres (utsettes). En andel av arbeidsressurser benyttes til utviklingsprosjekter, bistand til andre, tilrettelegging og overordnede planer der foretaket ikke eier eiendommer og dermed ikke kan aktiveres i balansen. Det foreslås å eliminere dette usikkerhetsmomentet fra særbudsjettet og at periodisering av lønnskostnader fjernes fra budsjett. Dette vil også være i trå med praksis til Sandnes Tomteselskap KF.
Forslag til driftsutgifter i særbudsjettet som legges fram er i tråd med gjeldende handlings- og økonomiplan. Endret tidspunkt for salg av enkelte eiendommer, samt fjerning av periodisering av lønnskostnader medfører et udekket beløp i særbudsjette i budsjettårene 2018 og 2020 på henholdsvis kr 6,4 mill. og kr 7,7 mill. Beløpene foreslås finansiert ved overføring fra bykassen.
Samtidig er det viktig å påpeke at enkelte eiendommer kan bli solgt tidligere enn anslått, og vil kunne gi et bedre resultat enn budsjettet legger opp til. I det tilfellet vil subsidieringsbehovet fra bykassen bortfalle.
Overnevnte momenter synliggjør hvor sårbart særbudsjettet er og hvor stort utslag forskyving av salgstidspunkt for eiendommer medfører. Styrking av egenkapital er avgjørende for å kunne håndtere endringer i budsjettforutsetninger uavhengig av bidrag fra bykassen, og være selvfinansierende på sikt, samt medfinansiere en del av investeringsporteføljen slik som det er innarbeidet i handlings- og økonomiplan 2017-2020.
| Driftsbudsjett 2018-2021 (tall i hele 1000) | Budsjett 2018 | Budsjett 2019 | Budsjett 2020 | Budsjett 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Driftsinntekter | ||||
| Salgsinntekt | -20 000 | -29 800 | -71 000 | -60 000 |
| Annen driftsinntekt | -3 963 | -2 656 | -4 156 | -4 156 |
| Sum driftsinntekter | -23 963 | -32 456 | -75 156 | -64 156 |
| Driftskostnader | ||||
| Varekostnad | 10 000 | 6 600 | 67 001 | 18 000 |
| Lønnskostnad | 10 465 | 10 768 | 11 081 | 11 394 |
| Driftskostnader | 3 657 | 3 762 | 3 871 | 3 980 |
| Eiendomskostnader | 4 180 | 4 035 | 4 035 | 4 035 |
| Sum driftskostnader | 28 302 | 25 165 | 85 988 | 37 409 |
| Driftsresultat | 4 339 | -7 291 | 10 832 | -26 747 |
| Finnansinntekter og kostnader | ||||
| Renteinntekter | ||||
| Rentekostnader | 8 340 | 12 174 | 17 022 | 19 872 |
| Aktiverte renter | -6 310 | -10 149 | -14 845 | -17 684 |
| Sum netto finanstransposter | 2 030 | 2 025 | 2 177 | 2 188 |
| Ordinært resultat | 6 369 | -5 266 | 13 009 | -24 559 |
| Overføring fra kommunen | -6 369 | -7 743 | ||
| Overføringer annen egenkapital (disposisjonsfond) | 5 266 | 24 559 | ||
| Bruk av egenkapital | -5 266 | |||
| Årsresultat | 0 | 0 | 0 | 0 |
Forslag til investeringsbudsjett er en videreføring av gjeldende investeringsbudsjett. I planperioden foreslås det brutto investeringer på kr 722 mill. Samlet låneopptak utgjør kr 574 mill., hvorav kr 139 mill. er innarbeidet i 2018. Endret tidspunkt for salg av enkelte eiendommer medfører at styrking av egenkapital er betydelig svekket. Det gjenspiller seg i økt låneopptak som følge av manglende/lavere egenfinansiering.
| Investeringsbudsjett 2018-2021 (tall i hele 1000) | Budsjett 2018 | Budsjett 2019 | Budsjett 2020 | Budsjett 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Investeringsutgifter | 170 000 | 172 000 | 190 000 | 190 000 |
| Refusjoner | -5 000 | -20 000 | -11 000 | -86 000 |
| Årlig finansieringsbehov | 165 000 | 152 000 | 179 000 | 104 000 |
| Finansiert slik: | ||||
| Låneopptak | 139 000 | 152 000 | 179 000 | 104 000 |
| Egenkapital | -26 000 |
Styrets vedtak
Styret godkjenner forslag til foretakets særbudsjett og investeringsbudsjett jf. tabell 10.10 og 10.11.